Sommaire
Lorsque l’on vend ou achète un bien immobilier, il peut se passer plusieurs mois avant la signature de l’acte authentique auprès du notaire. Et pourtant, il faut bien « matérialiser » cet accord préalable de vente, obtenir une certaine garantie que le vendeur ne remette pas le bien à un autre acheteur, ou inversement que l’acheteur ne promette pas d’acheter sans réellement y songer. La promesse de vente est un avant-contrat qui peut résoudre cette problématique.
La promesse de vente, un vrai contrat
La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente, est ce que l’on appelle un avant-contrat, celui-ci est un terme dégagé par la doctrine, désignant des contrats dits préparatoires destinés à réglementer la négociation du futur contrat définitif.
Il faut bien faire attention car contrairement au simple accord de principe (non contractuel), l’avant-contrat est un véritable contrat engageant les partis. Ne signez pas à la légère !
Ce que dit une promesse de vente
Une promesse de vente engage plus le vendeur que l’acheteur. En effet, le premier s’engage à vendre le bien uniquement au second à l’issue d’un certain délai (délai d’option), alors que l’acheteur ne s’engage nullement à acheter le bien.
Cependant, en gage de bonne foi, l’acquéreur verse au vendeur, ou au notaire se portant comme tiers de confiance, une somme correspond généralement à 10% du montant de la transaction. Cette somme est une indemnité d’immobilisation qui sera remise au vendeur au cas où l’acheteur ne souhaite plus acquérir le bien immobilier, sous réserve que l’abandon de la transaction ne soit pas dû à une clause suspensive auquel cas l’acheteur récupère bien sûr son avance.
Les clauses suspensives d’achat
On comprend donc l’importance des clauses suspensives d’achat. Dans la pratique, quasiment toutes les promesses de vente sous soumises à ce type de clause, la plus répandue étant celle qui subordonne l’achat à l’obtention d’un crédit pour son financement.
D’autres exemples de clauses suspensives :
- non obtention d’un permis de construire
- refus de la délivrance d’un certificat d’urbanisme
- vente préalable d’un précédent bien immobilier
La non obtention d’un crédit immobilier ne doit pas être provoquée par l’acheteur en vue d’utiliser la clause suspensive correspondante pour annuler une promesse de vente sans régler l’indemnité d’immobilisation! La jurisprudence s’est déjà prononcée sur ce genre de cas en faveur du vendeur et a obligé la transaction.
Les frais et formalités d’une promesse de vente
Il faudra compter les frais de rédaction à régler auprès du vendeur ou éventuellement du notaire.
De plus, une promesse de vente doit être obligatoirement enregistrée sous 10 jours après sa signature. De plus, l’acheteur doit s’affranchir des frais d’enregistrement de 125 € + 3 € par page de l’avant contrat.
Si la signature de la promesse de vente s’effectue chez un notaire, alors ces formalités sont dispensées.
Enfin, l’acheteur bénéficie (et non le vendeur) d’un délai légal de rétractation de 7 jours.
La promesse de vente a ses limites
Il faut néanmoins bien comprendre qu’une promesse de vente reste une promesse de vente et n’est pas un acte authentique de vente… Ainsi, il peut arriver que le vendeur ne souhaite plus vendre son bien et faillit à sa promesse. La jurisprudence a dans ce cas jugé que le vendeur doit uniquement verser un dédommagement à l’acheteur sans pour autant lui vendre le bien promis. Prudence donc.
