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D’un point de vue général, le secteur immobilier à Madagascar est actuellement en plein essor et répond de plus en plus aux normes internationales.
Ouvert et accessible, il offre un large choix de produits de toutes les gammes, convenant à tous les budgets, qu’il s’agisse de biens à louer ou à acquérir.
Toutefois, pour ceux qui ne sont pas de nationalité malgache et envisagent de vivre à long terme dans la grande île, la législation en vigueur prévoit un type de contrat simple qui leur est spécialement dédié.
Le contrat de bail emphytéotique
Le bail emphytéotique également appelé « emphytéose » est le contrat conféré aux étrangers qui veulent acquérir des biens immobiliers à Madagascar.
Il est d’une durée déterminée pouvant aller de 18 ans minimum, sans aucune clause de tacite reconduction, mais peut être renouvelé jusqu’à 99 ans avec l’accord des contractants.
Le contrat est du genre location à long terme car contrairement au contrat de vente normale, il n’est pas question que l’étranger devienne définitivement propriétaire du bien, il ne l’est que temporairement.
En effet, le bail emphytéotique ne stipulant aucune clause d’achat, il s’agit plutôt d’un échange entre les deux parties contractantes.
Le propriétaire cède au loueur son bien pendant une période bien définie, lui autorise à l’utiliser et à en profiter en contre partie d’une somme appelée « canon emphytéotique » qui lui est versée continuellement, puis reprend possession et plein droit de son bien au terme du contrat.
La procédure de l’acquisition du bien
Identification du bien
La première étape est l’identification du bien et la vérification auprès du service régional relevant de l’aménagement du territoire et de la ville.
Cela consiste à s’assurer de la conformité de l’usage prévu avec le plan directeur de l’urbanisme et les textes réglementaires.
Le document à présenter est le plan du bien (terrain par exemple).
Etablissement du contrat
La vérification terminée, vient ensuite l’établissement du contrat en la présence des parties contractantes et d’un notaire ou d’un officier public pour l’acte d’authentification.
Une fois le contenu rédigé, les contractants finissent par la législation des signatures apposées sur le contrat de cession.
Enregistrement du contrat
L’on enchaîne par l’enregistrement du contrat au service de l’enregistrement et des timbres.
Les documents à fournir sont :
- le plan du bien
- l’acte de cession
- et l’autorisation de transaction
Présenter le contrat auprès de la circonscription domaniale et foncière
La dernière étape de l’acquisition consiste à présenter le contrat auprès de la circonscription domaniale et foncière ou exceptionnellement à la conservation de la propriété foncière pour Antananarivo.
Pour ce faire, les documents à fournir sont :
- une demande sur papier libre (à faire en deux exemplaires)
- le plan du bien (en deux exemplaires également)
- le duplicata du titre foncier
- l’acte de cession légalisée et enregistrée (en deux exemplaires), l’autorisation de transaction, la copie du statut (pour les sociétés), et le pouvoir du gérant.
Une fois le contrat élaboré, l’étranger qui souhaite acquérir le bien est appelé « l’emphytéote » et le propriétaire « le bailleur ».
Ce dernier a, par conséquent, donné à l’emphytéote le droit de propriété, impliquant l’exploitation complète du bien durant la validité du contrat.
Étant donné qu’il s’agit d’un contrat, les contractants sont chacun régis par des règles bien définies.
Les droits et obligations de l’emphytéote
Comme il a été mentionné plus haut, l’emphytéote a le droit de propriété du bien et peut l’exploiter comme bon lui semble, sans pour autant en faire mauvais usage pendant toute la validité du contrat.
Il a également le droit de profiter des fruits du bien (mines, animaux de chasse, produits de pêche, …). Il peut le louer à des tiers mais la mise en vente du bien lui est interdite.
En cas de besoin d’un financement, l’emphytéote peut contracter un prêt assorti d’une hypothèque auprès d’une banque ou d’une autre institution financière, à condition que cela n’est effectif que dans la validité du bail.
L’emphytéote a l’obligation d’honorer régulièrement le canon emphytéotique au bailleur et est tenu de lui rendre le bien en entier, avec tout ce qui est dessus, sans exiger une indemnité ou quoi que ce soit pour son exploitation à l’issu du contrat.
Les droits et obligations du bailleur
Le bailleur a l’obligation de laisser l’emphytéote jouir entièrement du bien et le laisser agir en tant que propriétaire jusqu’à la fin du contrat.
Si l’emphytéote peut disposer totalement du bien, le bailleur a en contre partie le droit de percevoir le canon emphytéotique de façon régulière et sans arrêt durant la validité du contrat.
Cependant, il n’est pas en mesure de réclamer une indemnité quelconque ou d’autres avantages en nature relevant du profit de l’emphytéote, aussi énorme soit le résultat de son exploitation.
Si jamais l’on découvre que l’emphytéote a essayé de vendre ou a vendu le bien à des tiers, ou qu’il a manqué son loyer, le bailleur a le droit de résilier le contrat sans condition et le traduire en justice.
