Détails de calcul d’une défiscalisation de Robien

S’il est vrai qu’un bon investissement immobilier en profitant du dispositif de Robien peut être très rentable, il n’en reste pas moins que son calcul peut paraître pour le commun des mortels assez obscur. Bien sûr, de nombreux professionnels vous proposeront de vous faire une simulation, mais comprendre les bases de cette défiscalisation est essentielle pour éviter les mauvaises surprises…

Nous allons donc effectuer une simulation d’un cas fictif : Mme et M. Durand.

Nous allons prendre les hypothèses suivantes de sorte d’être le plus général possible:

• M. Durand, né en 1954, est cadre supérieur dans une grande entreprise, il gagne 2900 € net par mois et bénéficie d’un 13e mois.
• Mme. Durand, née en 1960, est gérante d’un magasin franchisé, elle touche 25200 € net par an
• Ils ont un enfant de 13 ans, collégien

L’impôt

En supposant qu’ils optent pour l’abattement forfaitaire de 10%, leur Revenu Fiscal de Référence (RFR) s’élève à 56 610 €.

Ils ont un impôt net à payer de 4 733 €.

On peut considérer qu’une défiscalisation en de Robien est intéressante lorsque l’impôt sur le revenu dépasse les 3 500 €. Ce qui est bien le cas dans notre exemple.

Le support immobilier

Notre couple a trouvé un appartement de type 2 (T2) d’une valeur de 131 561 € ttc et d’une superficie de 42,94 m², avec parking et cave mais sans balcon ni loggia. Cet appartement se situe dans une agglomération de 270 000 habitants

Cet appartement se place donc en zone B1 (agglomération de plus de 250 000 habitants). En zone B1, le plafonnement du loyer au m² est de 14,61 € (plafond mis à jour en 2008). Ainsi, notre couple ne pourra porter le loyer du logement à plus de 627 € (charges non comprises).

Le loyer ne doit pas être fixé en fonction de son plafonnement mais impérativement en fonction du prix du marché !!!

En effet, une erreur grotesque est de fixer le loyer à son plafond maximum. Mais le couple risque alors de ne jamais trouver de locataire. En plus de ne pas recevoir de revenus fonciers, ils risquent de ne plus bénéficier du dispositif de Robien.

Après une étude du marché, auprès des agences immobilières locales par exemple, notre couple décide de porter le loyer à 580 € charges comprises.

Financement du bien immobilier

Vu que l’économie d’impôt va s’obtenir en répercutant le déficit foncier sur les revenus imposables du couple, il est donc important d’avoir… un déficit foncier. Acheter comptant un appartement pour faire une défiscalisation n’a donc aucun sens. On peut même recourir à un prêt in fine pour accentuer son déficit foncier, mais dans notre cas, nous allons considérer un prêt classique.

Vu que le logement n’est pas à destination de résidence principale des acquéreurs, adieu alors toutes les aides et prêts réglementés comme le prêt à taux zéro ou encore le prêt PAS. Il ne faut considérer que les prêts bancaires libres.

Pour faire simple, nous allons supposer que notre couple a un apport de 25 500 € issu d’économies personnelles et obtient un crédit de 110 000 € à taux fixe de 5,60% sur 20 ans pour financer le reste. On suppose que le taux d’assurance s’élève à 0,26% par tête.

Sur les 25 000 €, nous considérons que près de 5 000 € seront utilisés pour régler les frais de dossier du crédit, frais d’hypothèque, frais de notaire, bref tous les frais d’acquisition inhérent au projet.

On obtient donc une mensualité de 795,71 € pendant 20 ans. Cela représente un taux d’endettement de 15% pour le couple, ce qui est très acceptable (loin en dessous du maximum légal de 33% environ).

Calcul du déficit foncier

Nous faisons la simulation sur les 9 premières années, durée minimale de location pour bénéficier du dispositif de Robien. Puis, en fonction du marché et de la gestion du patrimoine souhaitée, notre couple pourra soit continuer à louer l’appartement, soit l’occuper (peu probable) ou encore le vendre si sa valeur le justifie.

Les recettes

Le calcul des recettes va être facile, c’est le montant des loyers perçus sur une année. Nous pouvons considérer une revalorisation du loyer de 1,5% par an.

Voici le tableau des recettes en fonction des années :

Les dépenses

On considère que le logement engendre 8% du montant du loyer pour les frais de gestion et d’entretien.

Rappelons que le dispositif de Robien permet aux bénéficiaires de déduire un amortissement de ses revenus fonciers égal à :

• 6% du montant du bien acheté les 7 premières années
• 4% de ce même montant les 2 dernières années

En tout, ils déduiront de leurs revenus fonciers 50% du montant du bien acquis en 9 ans.

Voici donc le tableau des dépenses et amortissements en fonction des années :

Le déficit foncier

Le plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10 700 euros. Inutile donc d’acquérir un bien d’une valeur trop élevée!

Voici alors le tableau des déficits fonciers en fonction des années :

Alors combien d’impôt économisé ?

Voici par année, le montant de l’impôt économisé :

Alors de Robien ou pas de Robien ?

Economiser plus de 20% d’impôt pendant 7 ans, puis 10% pendant 2 ans, c’est plutôt agréable il faut l’avouer.

Cependant il ne faut pas perdre de vue, qu’on a contracté en contre partie un crédit sur 20 ans. La mensualité de ce prêt reste néanmoins tout à fait supportable puisqu’il ne représente que 15% des revenus du ménage.

Mais au final, du point de vue de la trésorerie, il y a bien eu perte de liquidité… contre développement du patrimoine.

Ainsi la grande morale de cette histoire est qu’il ne faut pas considérer la défiscalisation pour la défiscalisation, mais plutôt la défiscalisation comme un moyen très efficace de développer son patrimoine et d’optimiser ses revenus. Un petit calcul pour mieux comprendre :

Au bout de 9 ans, et dans l’hypothèse où le bien ait été revalorisé à 1% par an (hypothèse de revalorisation faible… pour peu qu’on sache choisir un bon investissement immobilier, mais c’est un autre sujet), l’appartement aura une valeur de 143 886 €, soit une plus-value de 12 325 €.

Pour effectuer cet investissement, le couple aura débourser sur 9 ans (crédit + charges) : 91 259,31 €

Il aura en contre partie reçu (loyers + économie d’impôt) : 74 487,95 €

Ainsi, sur 9 ans, l’effort financier correspond à 16 771,36 €, soit un effort financier mensuel de 155,29 €.

Supposons que les Durand décident de revendre leur bien au bout des 9 ans de location. Il rembourse alors le CRD (Capital Restant Dû) d’un montant de 76 302,63€ avec des frais de remboursement anticipé de 3% du CRD (maximum autorisé par la loi, donc négociable auprès de votre banque), soit 2 289,08 €. Au total, ils remboursent 78 591,71 €.

Donc, lors de la vente de l’appartement, ils gagnent 65 294,29 € (143 886 € – 78 591,71 €).

Reste à retrancher l’effort financier, sans toutefois y inclure les mensualités du crédit car ils ont déjà été intégrées au calcul du remboursement du CRD, mais par contre ils faut compter les intérêts payés durant les 9 années. L’effort financier à retenir pour le calcul s’élève donc à 50 468,73 €.

Enfin, et pour coller au plus proche de la réalité, n’oublions pas que notre couple a réglé près de 5000 € de frais d’acquisition par leur fond propre.

Donc, s’ils revendent au bout de 9 ans, ils ont finalement gagné 9 825,56 €. Ce qui correspond à un gain annuel de 1 091,72 €, et pour revenir à notre problématique de fiscalité, ce gain représente 23% du montant de l’impôt !

En revendant au bout de 9 ans, cela équivaut à obtenir une économie de 23% du montant de l’impôt en contre partie d’un effort financier mensuel de seulement 155 € en moyenne. Objectif atteint pour un effort représentant moins de 3% du revenu total du ménage…

Bien sûr, une autre option intéressante est de conserver le bien et de continuer à le louer. Cela constituera un complément de retrait agréable une fois le crédit terminé, ainsi qu’un patrimoine à transmettre aux futurs héritiers !