Le contrat de réservation

Vous avez trouvé le logement de vos rêves dans le neuf? Vous voulez être sûr que le vendeur ne l’attribuera pas à un autre client? L’acte authentique de vente s’effectuant généralement plusieurs mois après la prise de décision (respect des délais légaux de réflexion et de rétractation, attente de réponse pour le prêt immobilier, etc.), le contrat de réservation vous permet de garantir, ainsi qu’au vendeur, que la transaction s’effectuera bien en votre faveur.

Le contrat de réservation

Dans la vente sur plan, les avant-contrats de promesse de vente et de compromis de vente ne sont pas applicables. Seul peut être utilisé le contrat de réservation.

Ce contrat permet de garantir à l’acquéreur que le logement en construction lui sera bien réservé en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie.

Procédure du contrat de réservation

Le contrat de réservation est généralement d’abord signé par l’acheteur auprès de l’attaché commercial lui ayant vendu le bien, le versement de la garantie s’effectuant à ce moment. Puis, ce contrat, une fois signé par l’autre partie, est expédié au futur propriétaire en recommandé avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (pli d’huissier notamment).

L’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la réception. S’il renonce à l’achat durant cette période, le vendeur doit rembourser la garantie sans retenue ni frais.

Pour exercer son droit de rétractation, l’acquéreur doit simplement notifier au vendeur sa décision par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Le dépôt de garantie du contrat de réservation

Le montant du dépôt de garantie dépend du délai entre la signature du contrat de réservation et celle de l’acte authentique de vente devant notaire :

• La garantie s’élève au maximum à 5% du prix prévisionnel du bien si ce délai est inférieur à un an
• Elle s’élève au maximum à 2% du prix prévisionnel du bien si le délai est compris entre un an et deux ans
• Si le délai est supérieur à deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé

Dans la pratique, le dépôt de garantie excède rarement les 2% du prix du bien, avec souvent des offres promotionnelles proposant des réservations pour 1000 €, voire même pour 0 €…

La somme versée par l’acheteur est placée dans un compte séquestre auprès du notaire de l’opération. Elle n’est en aucune manière à la disposition du vendeur et fera office d’acompte déductible du premier versement exigible.

Le candidat acquéreur ne doit verser aucune autre somme d’argent avant la signature du contrat de vente définitif.

Conditions de remboursement du dépôt de garantie

Si le candidat acquéreur ne se rétracte pas sous les 7 jours suivant la réception du contrat de réservation, alors en cas de renoncement de la vente de sa part, il perdra son dépôt de garantie sauf dans les conditions suspensives suivantes :

• Si la signature du contrat de vente ne se fait pas à la date indiquée par le vendeur
• Si le prix de vente est supérieur à 5% du prix prévisionnel, au cas où le prix n’aurait pas été fixé fermement lors de la signature du contrat de réservation (il est plus prudent de la part de l’acquéreur de demander un prix ferme lors de la réservation)
• Si les prêts immobiliers ne sont pas obtenus
• Si le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à faire obtenir à l’acquéreur, est inférieur à 10% à ce qui était prévu dans le contrat de réservation
• Si la description du logement contenue dans le contrat de vente n’est pas identique à celle du contrat de réservation sous réserve que les modifications constatées diminuent de 10% la valeur du logement
• Si l’un des équipement promis n’est pas réalisé, comme par exemple un ascenseur

Clauses et documents obligatoires d’un contrat de réservation

Un contrat de réservation doit obligatoirement contenir les clauses et documents suivants sous peine de nullité :

• Un plan de masse indiquant le nombre d’étages, le nombre de bâtiments et leur emplacement
• Une description détaillée du futur logement : plan, surface habitable et dépendances
• Une notice descriptive sommaire
• La date prévue de la signature de l’acte de vente chez le notaire
• Éventuellement les prêts que le vendeur s’engage à obtenir pour le compte de son client
• Le date de livraison indiquant le trimestre au cours duquel le bien sera livré
• Éventuellement le prix ferme de vente